房地產(chǎn)：5月投資增長(zhǎng)依然較快

　　5月份，全國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)13914億元，較4月9932億元單月新增投資3982億元，累計(jì)同比與單月環(huán)比增速分別為38.2%、19.2%(4月新增投資3338億元)。從單月投資的歷史對(duì)比看，2005年以來(lái)，3982億元的單月投資是歷史第三高水平，最高單月投資為2009年12份的4960億元。

　　5月份，全國(guó)商品房屋新開(kāi)工面積累計(jì)6.15億平米，較4月4.57億平米單月新增開(kāi)工面積1.58億平米，累計(jì)同比與單月環(huán)比增速分別為72.4%、15%(4月新增開(kāi)工面積1.38億平米)。

　　5月份，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積1.29億平米，較4月0.92億平米單月新增購(gòu)置面積為0.37億平米，累計(jì)同比與單月環(huán)比增速分別為31.1%、30%(4月新增購(gòu)置0.3億平米)。

　　主要觀點(diǎn)：

　　從5月份的最新數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資同比與環(huán)比依然保持較快增長(zhǎng)，這意味著以嚴(yán)厲打壓核心城市泡沫為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控并未產(chǎn)生全國(guó)性沖擊，也沒(méi)有使整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)明顯回調(diào)，基于此，我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)調(diào)控會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的擔(dān)憂一定程度是過(guò)度的反應(yīng)。

　　從房屋銷售價(jià)格看，雖然5月份銷售價(jià)格指數(shù)同比仍然上漲12.4%，但環(huán)比0.2%的漲幅意味著房?jī)r(jià)的上漲態(tài)勢(shì)已得到遏制。如果進(jìn)一步考慮核心城市成交量的大幅萎縮以及價(jià)格的松動(dòng)，我們認(rèn)為未來(lái)兩個(gè)月，隨著開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金回籠以及市場(chǎng)存量的釋放，房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)會(huì)逐步形成，特別是對(duì)于核心城市，目前來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的端倪已現(xiàn)。

　　從全國(guó)數(shù)據(jù)觀察，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積與土地購(gòu)置都繼續(xù)保持了 2010年以來(lái)的較高增速，我們認(rèn)為可能的原因如下：第一，環(huán)比高增長(zhǎng)反映了2009年9月份之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)；第二，同比穩(wěn)定增長(zhǎng)是因?yàn)?2010年一季度的大量增加的新開(kāi)工項(xiàng)目目前仍處于開(kāi)發(fā)周期，而且這種投資慣性仍將持續(xù)數(shù)月；第三，新一輪調(diào)控政策的目標(biāo)是嚴(yán)厲打擊核心城市的局部泡沫，目前來(lái)看，調(diào)控尚未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全國(guó)性沖擊，表現(xiàn)在相關(guān)指標(biāo)上，就是新增開(kāi)工面積與新增土地購(gòu)置面積仍然保持相當(dāng)穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；第四，新一輪調(diào)控嚴(yán)厲打擊土地囤積，迫使開(kāi)發(fā)商加快土地開(kāi)發(fā)與投資。

　　房地產(chǎn)銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格指數(shù)：

　　從5月份累計(jì)數(shù)據(jù)看，全國(guó)商品房銷售面積3.02億平米，同比增長(zhǎng)22.5% (4月為2.34億平米，同比增幅為32.8%)，增幅回落超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷售額1.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.4%(4月為1.07萬(wàn)億元，同比增幅55.4%)，增幅回落17個(gè)百分點(diǎn)。

　　從5月份單月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積6777萬(wàn)平米，銷售額3335億元，比4月分別下降15.8%、25%。

　　從全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)看，5月份銷售價(jià)格同比上漲12.4%，漲幅較上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)。從分類型看，高檔住房、普通商品房與經(jīng)適房同比分別上漲19.1%、16.3%、1.4%。

　　從一線核心城市的數(shù)據(jù)看，北京、上海、深圳5月份的成交面積同比分別下降73%、73%、85%；環(huán)比分別下降64%、49%、59%。同時(shí)，這三大核心城市的商品房成交均價(jià)環(huán)比分別下降22%、11%、4%。