后疫情時代中國商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型趨勢

經(jīng)歷了過去近二十年高速發(fā)展的黃金時代，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于穩(wěn)步調(diào)整階段，而2020年的新冠肺炎疫情對行業(yè)的負面影響也大于2003年SARS。

短期來看，市場整體量價均面臨下行壓力。目前，國內(nèi)疫情防控工作取得重大戰(zhàn)略成果，中央層面“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的基調(diào)并未改變。但房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著壓艙石和穩(wěn)定器的重要作用，后疫情時代的經(jīng)濟復(fù)蘇也使得各地方政府政策邊際寬松的概率增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)整體具有較強韌性，將逐漸回歸平穩(wěn)運行態(tài)勢。

后疫情時代我國商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展是行業(yè)必然趨勢。在新的產(chǎn)業(yè)鏈分工、商業(yè)模式、投融資模式下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有望引入長期外部權(quán)益資金緩釋杠桿風險，有望通過專業(yè)運營不斷提升資產(chǎn)內(nèi)在價值，有望形成良性的投融資循環(huán)，行業(yè)最終將實現(xiàn)更高的整體回報率，獲得持續(xù)健康發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展是當務(wù)之急

從供需關(guān)系看，我國商業(yè)地產(chǎn)（本文主要討論辦公地產(chǎn)和零售地產(chǎn)）存量已高達約50萬億元，相比住宅率先進入了存量運營階段；重點城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的供大于求，物業(yè)空置率上升明顯。以辦公物業(yè)為例，由于新增供應(yīng)量較多疊加實體經(jīng)濟增速下降，導致需求端承壓，2019年北京、上海、深圳三地商業(yè)寫字樓空置率持續(xù)上升。截至2019年底，北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%，上海達到19.3%，深圳達到22.0%，均為近十年最高值。

從商業(yè)模式看，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)目前以開發(fā)商自投、自建、自管的重資產(chǎn)模式為主流，盡管房地產(chǎn)企業(yè)持有大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，但多為債務(wù)融資且盤活渠道有限。在國內(nèi)經(jīng)濟整體降杠桿的環(huán)境下，歷史遺留的高杠桿負債難以通過借新還舊的方式來維系，激進的杠桿比例和昂貴的融資成本不斷侵蝕經(jīng)營收益，已對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)經(jīng)營造成了較嚴重的負面影響。

新冠肺炎疫情期間，雖然各地政府出臺了一系列對商業(yè)地產(chǎn)的扶持舉措來穩(wěn)定市場、提振信心，但疫情無疑給商業(yè)地產(chǎn)增加了額外的系統(tǒng)性下行沖擊。一方面，商業(yè)地產(chǎn)需求主要來自中小企業(yè)，疫情導致中小企業(yè)商業(yè)活動停滯、經(jīng)營壓力增大，減少或延遲商業(yè)地產(chǎn)的市場需求，空置率短期急升，并可能使得長期出租率和租金水平承壓；另一方面，為應(yīng)對疫情，商業(yè)地產(chǎn)的運營方紛紛自發(fā)減免租金。這些都導致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營收入的大幅縮水，投資收益降低，資產(chǎn)價格下行壓力增加，影響投資人對商業(yè)地產(chǎn)的投資信心，市場交易活躍度顯著下降。隨著行業(yè)加速分化，經(jīng)營管理能力較差的商業(yè)地產(chǎn)將會面臨更大的市場壓力。

后疫情時代，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的重要性凸顯。首先，商業(yè)地產(chǎn)具有不可替代性。遠程辦公和共享工具的確是提高辦公效率的手段，可以改進寫字樓使用的靈活性、便捷性、效率性，但并不會帶來革命性的變化，也不能完全取代線下的實體辦公，后疫情時代集中辦公依然是企業(yè)首選。對零售物業(yè)而言，人們在后疫情時代仍然需要線下體驗、交流、互動的實體場景，這些都無法完全被線上服務(wù)替代。其次，商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)營性物業(yè)，為實體經(jīng)濟發(fā)展提供空間服務(wù)，能夠創(chuàng)造穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，屬于價值投資范疇，并不違背“房住不炒”的原則，與住宅有本質(zhì)區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)的良性運轉(zhuǎn)和持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，有利于疫情后的社會穩(wěn)定，有利于加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)、提振消費、激發(fā)商業(yè)經(jīng)濟活力，有利于為廣大人民群眾創(chuàng)造更美好的生活服務(wù)。因此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在后疫情時代的轉(zhuǎn)型發(fā)展成為當務(wù)之急。

產(chǎn)業(yè)鏈分工細化，行業(yè)金融屬性增強

后疫情時代，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將會向能力導向轉(zhuǎn)型，而不再是規(guī)模導向；競爭能力將從成本、規(guī)模、速度，轉(zhuǎn)移到資本運作和資產(chǎn)管理。產(chǎn)業(yè)鏈將形成精細化分工，行業(yè)加速實現(xiàn)投資商、開發(fā)商、運營商三者分離，商業(yè)模式加速向合資、代建、托管的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

實力雄厚的大型房地產(chǎn)商融資能力強，能夠持續(xù)獲得成本更低的資金和更好的土地資源，具備自持運營能力，因此未來還可以繼續(xù)通吃整個商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，成為全產(chǎn)業(yè)鏈玩家（Whole Industry Chain Player，WICP）。另外一部分開發(fā)商則將向?qū)I(yè)的資產(chǎn)運營商或空間管理商轉(zhuǎn)型，造就未來“物業(yè)開發(fā)+資產(chǎn)管理”的新王者。而更多的中小開發(fā)商，則必須集中資源做自己能力擅長的空間營造，將投資和運營環(huán)節(jié)的風險和利益轉(zhuǎn)移讓渡給更專業(yè)的機構(gòu)。

對于投資商而言，一方面可以委托專業(yè)的開發(fā)商代建物業(yè)，一方面為了抵抗風險和提升效率，需要委托具有更強危機應(yīng)對能力的專業(yè)運營團隊來管理商業(yè)物業(yè)。專業(yè)資產(chǎn)管理能力未來將進一步分化，商業(yè)物業(yè)的溢價將被納入對運營商的績效考核。

在投資商、開發(fā)商、運營商三者中，如果開發(fā)商能夠設(shè)計出符合市場需求的產(chǎn)品，能夠把“故事”講出彩，就可以成為重要的產(chǎn)業(yè)模塊提供商（Very Important Module Provider，VIMP），主導產(chǎn)業(yè)鏈的資源組織活動，否則投資商或者運營商將掌控產(chǎn)業(yè)鏈的主導權(quán)。從這個意義上講，未來肯定會出現(xiàn)更專業(yè)、更具影響力的商業(yè)地產(chǎn)投資商和運營商。實力一般、缺乏差異性的投資商、開發(fā)商、運營商，將成為通用模塊提供商（Common Module Provider，CMP），隨時可能被替代。

行業(yè)的新商業(yè)模式勢必帶來投融資模式的改變。美國證券交易委員會把商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)歸于一個大行業(yè)類別中，實質(zhì)上就是認可了商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性。歐美商業(yè)地產(chǎn)中的投資商和開發(fā)商是分離的，商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性也因此顯現(xiàn)出來。

今天海外市場的模式就是明天國內(nèi)市場的模式。我國商業(yè)地產(chǎn)的未來在于把間接融資轉(zhuǎn)化為直接融資，把低活的不動產(chǎn)變成高活的金融產(chǎn)品。在后疫情時代的商業(yè)地產(chǎn)投融資模式中，重資產(chǎn)的部分將由成本更低或期限更長、風險承受能力更強的資金來持有，行業(yè)的金融屬性會更強，或者說金融資本在整個商業(yè)地產(chǎn)“投資-開發(fā)-運營”產(chǎn)業(yè)鏈當中的影響力會更大。

可以預(yù)見，和海外成熟模式一樣，未來行業(yè)前端——投資端的主體將從原來傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商變成保險、房地產(chǎn)基金等金融機構(gòu)；在開發(fā)端將會以金融機構(gòu)為主導，現(xiàn)有的諸多中小房地產(chǎn)公司未來可能主要扮演代建的角色；后端會轉(zhuǎn)向存量運營，對于整個投融資體系來講，會形成大量的存量資產(chǎn)，通過專業(yè)運營商高效的經(jīng)營管理，收益通過穩(wěn)定的租金來體現(xiàn)和提升。

華爾街有句名言，“如果有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就將它證券化?！币虼藘?yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)存量資產(chǎn)未來可以通過CMBS、REITs等資產(chǎn)證券化方式，設(shè)計成為可交易的金融產(chǎn)品，實現(xiàn)投資退出。概括來說，未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投融資的新模式，就是前端金融資本加大投資、中端專業(yè)機構(gòu)強化運營、后端資產(chǎn)證券化促進退出。

產(chǎn)業(yè)鏈前端：加大金融資本投資

首先，在傳統(tǒng)融資渠道不斷收緊的趨勢下，房地產(chǎn)基金日益成為國內(nèi)中小房地產(chǎn)商不可或缺的融資渠道。但在去杠桿背景下，2017年以來針對房地產(chǎn)基金的限制性政策層出不窮，從“4號文”規(guī)范債權(quán)投資到暫停其他類私募基金管理人登記，中基協(xié)多次提出促進私募投資基金回歸投資本源，明確禁止直接借貸行為；以往的各種債權(quán)投資形式，包括明股實債、明基實債，通過回購、第三方回購、對賭、定期分紅等形式向投資者承諾固定回報的保本保收益的投資方式都被禁止。因此，在國內(nèi)信貸思維主導的金融市場中成長起來、以債權(quán)模式為主的房地產(chǎn)基金已再難持續(xù)，它們向股權(quán)投資轉(zhuǎn)型的趨勢已成為必然。未來，擁有開發(fā)商背景、具有專業(yè)開發(fā)和運營團隊的房地產(chǎn)基金將迎來巨大的發(fā)展契機。

其次，險資有望成為今后國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的最大投資者。2014年，中國保監(jiān)會《關(guān)于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》提高了保險公司投資不動產(chǎn)類資產(chǎn)比例的上限，規(guī)定投資賬面余額合計不高于公司上季末總資產(chǎn)的30%?？傮w來看，投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品已受到眾多保險公司的青睞。投資不動產(chǎn)的絕對規(guī)模逐年擴大，整體風險可控，資產(chǎn)質(zhì)量較好，但是保險資金運用余額對不動產(chǎn)的投資比例距離30%的上限仍相去甚遠。銀保監(jiān)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，保險資金運用余額已達19.43萬億元，但投資于不動產(chǎn)的占比只有2%——3%。相比之下，國際上同業(yè)配置的房地產(chǎn)投資比例接近10%。隨著保險業(yè)的持續(xù)擴張，中國保險公司的總資產(chǎn)管理規(guī)模也將繼續(xù)增長，這意味著保險公司可投資于不動產(chǎn)的資本流動性將更加充足。國內(nèi)險資不動產(chǎn)的投資配置比例有巨大的提升空間；該比例每提升1%，就意味著約有2000億元人民幣的投資總額進入不動產(chǎn)領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)是險資不動產(chǎn)投資的主要品種，隨著保險公司不動產(chǎn)投資經(jīng)驗日益豐富，預(yù)計它們未來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將會進一步加速。

實際上，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)吸引著包括凱德、黑石、領(lǐng)展、Brookfield、KKR、ARA、安聯(lián)不動產(chǎn)等多家國際金融機構(gòu)的投資興趣。戴德梁行研究報告顯示，2019年外資機構(gòu)在中國的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)投資額達到811億元人民幣，占總投資額的27%，在上海市場的投資占比更是高達61%。在國際同業(yè)的示范帶動下，預(yù)計未來將有更多的國內(nèi)金融資本進入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

產(chǎn)業(yè)鏈中端：強化專業(yè)運營

商業(yè)地產(chǎn)的招租率和租金水平很大程度上取決于運營商的資產(chǎn)經(jīng)營管理能力。后疫情時代，越來越多的商業(yè)物業(yè)將由專業(yè)的運營商管理，并在以下五個方面強化運營。

招租精準化。在辦公物業(yè)方面，零售、貿(mào)易、酒店、文體娛樂和制造業(yè)等行業(yè)受到本次疫情的沖擊較大，辦公租賃需求大概率將收縮；律所、會計師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)受到的直接影響則比較小，抗風險能力較強，應(yīng)成為未來爭取續(xù)租、擴租的重要對象；而醫(yī)藥、醫(yī)療設(shè)備等醫(yī)療健康行業(yè)，線上游戲、遠程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及物流行業(yè)將快速發(fā)展，從而引發(fā)其擴租或新租的辦公租賃需求，未來應(yīng)將其作為招租的重點目標。

在零售物業(yè)方面，順應(yīng)國內(nèi)消費升級趨勢，健康、教育、美麗、休閑四大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的居民消費支出逐年上升，而且其消費內(nèi)容大都需要線下體驗，難以被線上完全替代，可以和線下物業(yè)完美結(jié)合，成為未來零售物業(yè)招租首選。

內(nèi)容主題化。在供過于求的大環(huán)境下，未來各地過剩的零售物業(yè)和寫字樓需要通過改造來提升經(jīng)營績效，內(nèi)容主題化是改造方向。由于零售物業(yè)日趨同質(zhì)化競爭，對運營商而言，既要能服務(wù)好消費者，又能為租戶不斷帶來流量，沉浸式體驗、線上線下互動等差異化經(jīng)營模式越發(fā)重要。

從國內(nèi)消費者生活方式的演進過程看，經(jīng)歷了從產(chǎn)品經(jīng)濟到服務(wù)經(jīng)濟再到體驗經(jīng)濟的過程。因此零售地產(chǎn)的運營商需要更新消費內(nèi)容，由簡單的產(chǎn)品消費、服務(wù)消費向健康、娛樂、文化、社交等功能消費轉(zhuǎn)型升級，需要進行相應(yīng)的主題化升級改造。運營商需要根據(jù)主題，綜合考慮不同性質(zhì)的商戶可以為整個綜合體帶來的流量和作用，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新營運管理和市場推廣方式，增加物業(yè)的品牌特色，吸引標桿性商戶入駐，并通過租戶的“結(jié)構(gòu)性匹配”增強零售物業(yè)對于消費者的吸引力，為顧客設(shè)計最優(yōu)的路線并且盡可能地延長顧客的停留時間，激發(fā)其潛在購買力。預(yù)計醫(yī)療健康Mall、親子教育Mall、數(shù)字娛樂Mall將成為主題化的首選，在這些賽道上也將誕生一批專業(yè)化程度極強的特色商業(yè)物業(yè)管理運營商并走向資本市場。

寫字樓也是如此。今后隨著產(chǎn)業(yè)的細分，寫字樓將越來越呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)主題化的趨勢，成為同類產(chǎn)業(yè)聚集的載體，一般是通過運營商招租行業(yè)龍頭公司進駐并帶動中小公司跟進形成產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。該主題產(chǎn)業(yè)的客戶超過入駐客戶總數(shù)的一半，同時區(qū)域政府和運營商也將有針對性地提供產(chǎn)業(yè)扶持政策和配套服務(wù)。

運營科技化。Prop Tech已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)行業(yè)的熱門話題，科技正在推動商業(yè)地產(chǎn)運營這一傳統(tǒng)行業(yè)創(chuàng)新提效。商業(yè)地產(chǎn)與科技深度融合的重要方向，存在于“A（AI）B（Blockchain）C（Cloud Computing）D（Big Data）E（Environmental Protection）F（Face ID）G（5G）H（Health）I（IoT）”。

后疫情時代，以5G、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)為代表的前沿科技將幫助運營商在智能樓宇管理、動線布局設(shè)計、空氣流通管理、人員疏散管理、衛(wèi)生清潔管理和安保管理等方面不斷強化內(nèi)功，提升“智能”和“健康”兩方面的競爭力。同時，專業(yè)的資產(chǎn)運營管理軟件將實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的租賃、設(shè)備維護、收租、能源費用監(jiān)測、客戶溝通、資產(chǎn)評估等所有流程和業(yè)務(wù)的在線化，實時收集相關(guān)數(shù)據(jù)并輔助管理者做出決策。

數(shù)據(jù)資產(chǎn)化。相比之前的粗放管理，如今借助資產(chǎn)管理軟件和物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，商業(yè)地產(chǎn)運營商可以收集到豐富的數(shù)據(jù)，并有效處理和利用這些數(shù)據(jù)。比如，通過分析每個企業(yè)的租金變化和收繳情況來判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況；通過實時收集每個企業(yè)的水費、電費等能源數(shù)據(jù)和上下班時間數(shù)據(jù)，可以在降低能源費用上起到立竿見影的效果，解決寫字樓運營增收問題；通過收集來自WiFi、圖像、照明、座椅傳感器等各種數(shù)據(jù)，可以優(yōu)化物業(yè)空間布局。

對物業(yè)場景的數(shù)據(jù)收集和利用還有非常大的空間可供開發(fā)，這些數(shù)據(jù)將是后疫情時代商業(yè)地產(chǎn)運營商最寶貴的核心資產(chǎn)。如果某家零售地產(chǎn)運營商能夠有效利用人、店、場所產(chǎn)生的交易數(shù)據(jù)（匿名消費、實名消費、積分消費）、行為數(shù)據(jù)（場內(nèi)軌跡、線上行為）、用戶畫像（基本特征、標簽特征）、其他業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)（租賃合同、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、平面結(jié)構(gòu)）等，有效串聯(lián)這些數(shù)據(jù)，讓物業(yè)、消費者和商戶之間的互動和交易形成數(shù)據(jù)閉環(huán)，并通過智能營銷引擎和數(shù)據(jù)分析對旗下管理的每家物業(yè)的營銷持續(xù)賦能，極有可能誕生新賽道上的頭部互聯(lián)網(wǎng)公司。

平臺生態(tài)化。受到疫情推動，未來以人為核心的生態(tài)化經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，零售物業(yè)的數(shù)字化應(yīng)該通過場域的流量運營，高效連接顧客和商戶，線上線下融合，實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化。因此，運營商的整體戰(zhàn)略定位將從原來單純的物理空間服務(wù)平臺，升級為打造基于云端和系統(tǒng)的數(shù)字生活開放平臺，依托數(shù)字中臺能力，讓B端和C端聯(lián)動形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，使物業(yè)、商戶、顧客三位一體。平臺通過APP、小程序，構(gòu)建開放的LBS（Location Based Services）生態(tài)體系，幫助線下商戶將服務(wù)數(shù)字化，不斷提升線上線下的融合能力，為商戶、顧客提供全景式的場景和內(nèi)容。

在這個生態(tài)體系中，一方面形成中心化流量供給，消費者可以發(fā)現(xiàn)和該物業(yè)地理位置相關(guān)、符合個人喜好的吃喝玩樂、文化教育、健身美容、醫(yī)療健康等一系列生活服務(wù)；另一方面鼓勵線下商戶圍繞運營商的會員數(shù)據(jù)、智能分析、安全能力等，在APP、小程序端實現(xiàn)一體化運營，通過中心化運營+自運營，推動線下商戶整體快速地實現(xiàn)線上線下經(jīng)營互通，打造便民生活圈，不斷優(yōu)化消費者體驗、提升黏性。

產(chǎn)業(yè)鏈后端：資產(chǎn)證券化豐富行業(yè)退出渠道

目前國內(nèi)兩大證券交易所已經(jīng)逐步構(gòu)建CMBS、類REITs等產(chǎn)品體系，涵蓋寫字樓、購物中心、門店、倉儲物流等商業(yè)地產(chǎn)，支持企業(yè)盤活存量和轉(zhuǎn)型升級，相應(yīng)的ABS規(guī)則也已相對成熟。數(shù)據(jù)顯示，自2014年開始由基金業(yè)協(xié)會事后備案以來，累計完成備案的類REITs產(chǎn)品規(guī)模已達1300多億，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)以商業(yè)地產(chǎn)為主。然而，現(xiàn)有的工具并未實現(xiàn)物業(yè)的真實出售和資產(chǎn)變現(xiàn)，更像是融資工具而不是退出工具。相比國外成熟市場，國內(nèi)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品體系有待進一步完善，為商業(yè)地產(chǎn)提供更豐富的盤活機制和退出渠道，REITs就是急需補上的一環(huán)。

REITs是有效盤活存量資產(chǎn)、降低企業(yè)杠桿的金融工具，通過股權(quán)資本變現(xiàn)回收實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，具有流動性高、收益穩(wěn)定、風險低的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)REITs持有的不動產(chǎn)是經(jīng)營性物業(yè)，具備創(chuàng)造現(xiàn)金流能力，有利于引導商業(yè)地產(chǎn)投資進入價值投資通道，對房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。推進商業(yè)地產(chǎn)REITs將倒逼開發(fā)商提升存量資產(chǎn)的運營管理，降低和提前對沖未來城鎮(zhèn)化進入成熟階段后房地產(chǎn)市場需求大幅回落帶來的資產(chǎn)貶損風險。商業(yè)地產(chǎn)REITs作為穩(wěn)定分紅的投資產(chǎn)品，有利于拓展居民對不動產(chǎn)的長期投資渠道，避免對住宅投資的單純依賴，抑制炒房的投機力量。因此，推進商業(yè)地產(chǎn)的REITs符合“房住不炒”的原則，不等于放水房地產(chǎn)行業(yè)。

從美、日、澳、英等發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗來看，商業(yè)地產(chǎn)REITs加快推行的時期，往往是該國房地產(chǎn)市場承受壓力的時期，或者是商業(yè)地產(chǎn)迫切需要轉(zhuǎn)型的時候。此時企業(yè)的正常融資難度加大，政府和企業(yè)自身都更有動力去推進資產(chǎn)證券化實現(xiàn)資產(chǎn)出表，而且往往還伴隨著稅收優(yōu)惠政策。2003年SARS疫情逐漸得到控制后，當年7月，我國的香港和臺灣地區(qū)幾乎同時推出了REITs。相較應(yīng)對危機的短期手段而言，REITs更像是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長期信心的壓艙石。由于國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大疊加疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價格受到?jīng)_擊，加上無風險利率下行，將降低投資預(yù)期收益率；與此同時，專業(yè)的運營管理加上稅收優(yōu)惠將提高REITs產(chǎn)品的回報率，兩者疊加增加了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs未來順利推出的概率。

2020年4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標志著中國REITs經(jīng)歷了十多年的探索終于正式啟航。盡管本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs尚未涉及傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但隨著試點的深入，將不斷積累在立法、投資者保護、產(chǎn)品設(shè)計、發(fā)行規(guī)則等方面的經(jīng)驗，REITs有望在未來三年內(nèi)順勢擴展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富行業(yè)退出渠道。