疫情過(guò)后，杭州房?jī)r(jià)怎么走？非典時(shí)有城市降至冰點(diǎn)，也有逆勢(shì)大漲

超級(jí)黑天鵝“新冠肺炎”，正在深刻影響各行業(yè)。

假期延長(zhǎng)、餐飲歇業(yè)、企業(yè)延期復(fù)工、學(xué)校延遲開(kāi)學(xué)……整個(gè)國(guó)家仿佛被按下了暫停鍵，同樣也包括房地產(chǎn)行業(yè)。

以杭州為例，全市共有461個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目、129家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和估價(jià)機(jī)構(gòu)，暫停營(yíng)業(yè)。就連網(wǎng)上競(jìng)拍的土地出讓會(huì)，也被緊急叫停了。

房子無(wú)法流通，土地?zé)o法競(jìng)價(jià)，誰(shuí)也沒(méi)有想到，杭州樓市會(huì)以這樣一種方式陷入冰凍。

于是，一場(chǎng)關(guān)于樓市走向的爭(zhēng)論，甚囂塵上。

有人悲觀地認(rèn)為，杭州樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，竟源自一只蝙蝠；也有人認(rèn)為，這只是暫時(shí)的冷卻，只會(huì)積蓄更大的能量，刺激樓市發(fā)展。

疫情一旦解除，杭州樓市到底如何走？不妨看看03年非典時(shí)期各大城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)。

我們發(fā)現(xiàn)，受疫情影響，短期內(nèi)樓市表現(xiàn)低迷，必然無(wú)法避免。但從長(zhǎng)期看，疫情只是暫時(shí)延緩了購(gòu)房需求，最終決定房?jī)r(jià)漲跌的，仍然是供需關(guān)系和調(diào)控政策。

就杭州來(lái)說(shuō)，由于存在嚴(yán)格的雙限政策，新房市場(chǎng)大概率還是以穩(wěn)為主。

非典時(shí)期各城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)

北京：全年房?jī)r(jià)微跌0.6%，次年上漲6.7%

非典之前，房展會(huì)是北京購(gòu)房者選房的主要途徑。4天展會(huì)，10余萬(wàn)客戶集聚，往往可達(dá)成數(shù)千套成交。

而在2003年，原定于“五一”期間舉辦的春季房展會(huì)，不得不因非典的爆發(fā)而宣布取消。

降價(jià)，是非典期間北京樓市的又一標(biāo)志性事件。

2003年，擁有1萬(wàn)余家企業(yè)的國(guó)貿(mào)CBD已經(jīng)是北京城市的名片，更是樓市掘金的“富礦”。在售樓盤價(jià)格往往是北京平均房?jī)r(jià)的2倍，基本定價(jià)8000元左右。

然而，非典時(shí)期頂風(fēng)入市的蘋果社區(qū)，開(kāi)盤價(jià)格卻只有6000元，相當(dāng)于75折開(kāi)盤。

看看當(dāng)時(shí)親歷者的描述：北京人去樓空，地鐵、公交空空的，大街上空空的。外地人大部分離開(kāi)了，本地人都呆在家中。非典期間，根本沒(méi)啥人看房。

不過(guò)，下半年開(kāi)始，北京樓市就迅速回溫了。

一是“溫州炒房團(tuán)”挾千億資金席卷全國(guó)，四處包機(jī)看房；二是當(dāng)年12月，北京大興黃村的一宗住宅用地，溢價(jià)率110%，造就了中國(guó)記錄在冊(cè)的第一個(gè)地王。

整體上看，2003年北京商品房平均成交價(jià)，僅小跌0.6%，但2004年便上漲6.7%。

上海：房?jī)r(jià)“逆勢(shì)”上漲20%

為數(shù)不多受非典影響很小的城市，相反房地產(chǎn)依然保持了上升態(tài)勢(shì)。

當(dāng)時(shí)有一篇報(bào)答是這樣描述的：雖經(jīng)“非典”疫情的不利影響，上半年上海房地產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，降溫不降價(jià)，降溫不降量。

我從相關(guān)資料中，找到了兩個(gè)非典時(shí)期的例子：一是2003年3月，閩行區(qū)的錦繡江南掛價(jià)5000元，4月掛價(jià)5500元漲了10%；二是2003年4月，靜安區(qū)的駿豪國(guó)際600套房子，一天內(nèi)售完。

非典過(guò)后，借助世博會(huì)和WTO的勢(shì)能，上海完全進(jìn)入了牛市。

南向推窗見(jiàn)水的北外灘高檔觀景住宅房?jī)r(jià)幾乎上升了一倍——2002年售價(jià)9000元，2003年上升到19000—20000元。

盧灣區(qū)的價(jià)格變動(dòng)更典型，2000年還是12500元，2002年變成24300元，2003年漲到32400元。

2003年11月《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道：時(shí)下，上海任何一個(gè)新樓盤開(kāi)盤，僅“領(lǐng)購(gòu)房號(hào)碼”都需要排隊(duì)或者托熟人。

非典折騰了半年的結(jié)果是：2003年上海房?jī)r(jià)整體漲了20%，以至于當(dāng)年上海還把買房退稅的利好政策給取消了，對(duì)樓市進(jìn)行了微小的調(diào)控。

還有一個(gè)重要原因，當(dāng)時(shí)的上海已經(jīng)是1700萬(wàn)人口的超級(jí)都市，需求強(qiáng)勁。

廣州：金融危機(jī)+非典，房?jī)r(jià)降至冰點(diǎn)

受97金融風(fēng)暴影響，非典來(lái)臨之前的廣州房?jī)r(jià)，其實(shí)已經(jīng)跌了幾年。

當(dāng)時(shí)，全國(guó)大城市房?jī)r(jià)曾上演一波大牛市。與香港鄰近的廣州，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商基本以港資為主。

金融危機(jī)后，香港樓市泡沫破裂，港資開(kāi)發(fā)商、炒房客資金鏈斷裂，一系列連鎖反應(yīng)下，廣州樓市也跟著下跌了。

而非典的到來(lái)，更讓廣州樓市行情降至冰點(diǎn)。

比如，廣州芳村區(qū)（現(xiàn)荔灣區(qū)）的樓盤，單價(jià)只要3000元/㎡（上世紀(jì)90年代廣州老城區(qū)房?jī)r(jià)已高達(dá)9000元）。為了賣房，可謂使盡渾身解數(shù)，什么裝修升級(jí)、賣房送車、超低首付……

但即便如此，房子依然難賣，單個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月只能賣10來(lái)套房子。

不過(guò)，導(dǎo)致廣州房?jī)r(jià)下跌的，還有一個(gè)客觀原因：供大于求。那時(shí)候的廣州，外來(lái)人口不多，而房地產(chǎn)行業(yè)卻正在興起，土地供應(yīng)巨大。

從現(xiàn)在看，非典洗禮后的廣州樓市，房?jī)r(jià)筑底很充分：市區(qū)5千、珠江新城7千、番禺2千……

2004年起，隨著政府規(guī)范土地出讓，城市化進(jìn)程加快等，廣州房?jī)r(jià)全面騰飛。從最悲觀的時(shí)點(diǎn)到現(xiàn)在，平均房?jī)r(jià)漲了近10倍。

杭州：最牛板塊當(dāng)年房?jī)r(jià)漲了41%

和許多城市一樣，當(dāng)年的杭州樓市也走出了“先抑后揚(yáng)”的曲線。

突然襲來(lái)的“非典”，使絕大數(shù)行業(yè)陷入了冰封期，房地產(chǎn)也不例外。原定于5月份舉辦的浙江省第十屆房地產(chǎn)博覽會(huì)，也因“非典”延期到了6月下旬。

相應(yīng)地，4月非典來(lái)臨，均價(jià)出現(xiàn)下降。5月新開(kāi)盤以郊區(qū)樓盤居多，繼續(xù)下調(diào)，6月份房博會(huì)后，開(kāi)始走出低谷。

但等非典一結(jié)束，壓抑了近半年的杭州樓市，又開(kāi)始吹響了“井噴”的號(hào)角。到9月，房?jī)r(jià)已恢復(fù)到3月的水平。

當(dāng)時(shí)，人們又開(kāi)始用“扶搖直上”或“高歌猛進(jìn)”等極具速度性的詞語(yǔ)來(lái)形容“井噴”的房?jī)r(jià)。到2003年下半年，杭州已經(jīng)很難找出均價(jià)6000元以下的房子。

10-12月，隨著杭州“33929工程”（33條路、9座橋、2個(gè)隧道和9個(gè)入城口）的即將完工，均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。

從全年看，杭州房?jī)r(jià)依然上漲明顯。

某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州住宅均價(jià)從2002年12月的5165元/㎡，漲到了2003年12月5898元/㎡，上漲了14.2%。

房?jī)r(jià)漲得最多的分別是城西、湖濱、余杭、城北四大區(qū)塊。

從2002年12月到2003年12月，城西上漲41.3%，湖濱上漲40.8%，余杭上漲29.9%，城北上漲23.9%。

PART2

可以看到，03年非典期間，各大城市樓市成交量或房?jī)r(jià)，大多出現(xiàn)了明顯下滑，但很快就迎來(lái)了反彈。

下滑很容易理解，疫情蔓延下的心理恐慌，誰(shuí)還有心思買房啊。

但為什么能快速?gòu)?fù)蘇，甚至大漲？

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2003年中國(guó)住宅投資達(dá)到10792.3億元，歷史上首次突破萬(wàn)億大關(guān)。商品房屋銷售額7955.7億，相比2002年的6032.3億，漲幅高達(dá)31.88%。

這說(shuō)明疫情只是壓制需求，但不會(huì)消滅需求。從更深層次看，這是由當(dāng)時(shí)特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、樓市環(huán)境決定的。

首先，2003年我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處在快速發(fā)展通道，GDP增速保持在9%以上，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的短暫拖累，并沒(méi)有影響整體經(jīng)濟(jì)上行趨勢(shì)。

其次，那時(shí)候的中國(guó)樓市，還處于市場(chǎng)化快速推進(jìn)的初期（取消福利分房），居住需求巨大。當(dāng)年8月，房地產(chǎn)業(yè)更被列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，從此掀開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)熱的序幕。

而且，當(dāng)時(shí)疫情發(fā)生后，貨幣政策也出現(xiàn)了額外的寬松。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年廣義貨幣M2的增速，一下子飆升到了19.6%。而2002年的M2增速為16.8%，2004年則下降到了14.6%。

在全國(guó)居住需求釋放的特殊階段，非典對(duì)樓市的影響，可以說(shuō)是很小。

所以，現(xiàn)在回過(guò)頭看，如果敢于在非典時(shí)期買房的人，相當(dāng)于獲得了一個(gè)絕佳的抄底機(jī)會(huì)。

因?yàn)檫@相當(dāng)于押寶在了中國(guó)房地產(chǎn)的起步階段。

PART3

歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重演，因?yàn)榍昂髢纱我咔樗幍沫h(huán)境，已截然不同。

17年過(guò)去了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)上升到了歷史高位。2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132194億元，是2003年的12倍多。短期再度大幅上漲的可能性，大大減弱。

再看房?jī)r(jià)，以杭州為例，基本實(shí)現(xiàn)了10倍左右的漲幅。如2003年的南星橋均價(jià)7千出頭，現(xiàn)在超過(guò)了7萬(wàn)。

但現(xiàn)在又有另一種聲音：經(jīng)濟(jì)下行壓力大，房地產(chǎn)這只夜壺又將被拿出來(lái)。

從數(shù)據(jù)看，確實(shí)壓力山大。2019年在國(guó)內(nèi)消費(fèi)動(dòng)力不足、國(guó)外環(huán)境緊張等多重壓力下，GDP增速已下滑至6.1%。

現(xiàn)階段疫情爆發(fā)，各行業(yè)受到較大影響，加大了經(jīng)濟(jì)壓力。

從貨幣政策和短暫的樓市表現(xiàn)看，似乎也正朝這一方向發(fā)展。就在本周一，央行剛剛釋放了1.2萬(wàn)億流動(dòng)性。而杭州新年首場(chǎng)土拍和法拍，也出奇的火爆。

但這只能說(shuō)明杭州樓市需求依然旺盛，并不能證明房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

相反，在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)未變前，在樓市雙限政策未變前，新房?jī)r(jià)格被牢牢限定的杭州樓市，基本還是以穩(wěn)為主。

我的看法是，疫情過(guò)后，杭州樓市大概率會(huì)很快復(fù)蘇，因?yàn)闆Q定市場(chǎng)的因素并未發(fā)生改變（如限價(jià)紅利、城市基本面等）。即便短暫冷卻，估計(jì)也會(huì)有一定利好政策傾斜。

但我相信，大家買一套好房子的意愿，會(huì)變得更強(qiáng)烈。

畢竟，在前所未有的全民“居家隔離”中，房子大不大、小區(qū)物業(yè)好不好，太影響生活幸福指數(shù)了。